個人から法人へ。不動産を会社で管理する場合の注意点【所得税編】<No 291>

第三者を通さない取引は慎重に

通常、取引は自分と相手の二者間で
行われるものです。

ですので、自分と相手がその内容に
納得したうえで取引が成立します。

しかし、不動産管理会社として
作られた法人は、オーナーの同族会社
であることが多く、個人と法人間で
第三者を介さない取引が行われます。

これらの取引には、恣意性が入るため
その取引自体が正常に成立しているか
どうかは疑いの余地があります。

このため、税務当局は正常とは異なる
取引については、厳しい規制を設けて
います。

 

 

個人から法人へ建物を売却したら

個人が建物を売却したら、

  • 売買価格>帳簿価格なら利益
  • 売買価格<帳簿価格なら損失

が出ます。

 

売買価格>帳簿価格なら

仮に簿価1億円の建物を、1億5千万円で
売ったら。

5千万円は個人の譲渡所得になります。
(譲渡費用も経費になります)

この譲渡所得は、個人が売買契約を
締結した年度の確定申告において、
譲渡所得を申告する必要があります。

原則 引き渡し日
選択 契約締結日

引き渡し日と契約締結日が、
年をまたいだら、いずれか
選択することが出来ます。

また、

  • 短期譲渡所得となるか
  • 長期譲渡所得となるか

の判断は、
売却した年の1月1日時点で決まります。

この時点で所有期間が、

  • 5年以下なら短期
  • 5年超なら長期

となります。

所得税の税率は、

  • 短期なら30%
  • 長期なら15%

とこれに、お住まいの住民税が加算されます。

 

 

売買価格<帳簿価格

仮に、簿価1億円の建物を7千万円で
売ったら。

個人側 譲渡損失3千万円となり課税されません。
(他の譲渡所得と相殺できます。)

法人側 1億円の建物を7千万円で購入することが
できたので、差額3千万円が「受贈益」として
課税されます。

ただし、売買価格が時価(実際の市場の取引価格)
の2分の1未満の場合には、「みなし譲渡」と言って
時価で譲渡したものとされてしまいます。

いくら安く買ったとしても、通常の取引価格の半分
で買えることはそうそうありません。

とすると、税務署も

「これは通常の取引でない」

と判断して時価で取引が行われたものとして扱います。

 

 

当事者間の取引は慎重に

取引に第三者が介在しないと、
当事者の思惑が入りやすくなります。

節税対策もやり過ぎには注意です。

 


 

<編集後記>
4時45分起床後、ルーティン
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