住宅ローン減税が４年延長。改正内容と注意すべきポイント（令和４年度税制改正対応）＜No 1379＞
yujiroyamamoto 山本祐次良税理士事務所
被相続人の居住用財産を売ったとき、空き家特例で注意すべき点（省略版）
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空き家特例はわかりにくい
家を売って利益が出たら、所得税がかかります。
ただし、自分が住んでいる家であれば、一定の要件を満たすことで税金がかからない特例が用意されています。
居住用不動産の3,000万円の特別控除
自分が住んでいなくても、亡くなった家族の家を相続した場合には、これと同じような特例があります。
それが、「被相続人の居住用不動産を売ったときの特例」です。
いわゆる「空き家特例」と呼ばれているものです。
この特例を利用できるかどうかは、なかなか一見では分かりにくいと思います。
というのも、この特例を受けるための要件が色々とあり、読んでも理解しにくい内容になっているからです。
チェックすべき項目も多く、漢字も多いため、何を言っているのか分からないと感じる方も多いでしょう。
そこで、空き家特例の適用があるか調べている方に向けて、大まかにチェックすべき点についてお伝えします。
特例で注意すべき点
空き家の3,000万特別控除の適用ができるか分からない
国税庁の該当ページを見ると、特別控除が受けられるかどうかの適用要件が載っています。
文章を読んでも分かりづらいので、省略版としてまとめました。
- 昭和56年5月31日以前に建築
- 被相続人が亡くなる直前に居住していた
- 売却前に取り壊す、または耐震リフォームが必要
- 相続から3年経過した年の12月31日までに譲渡
- 相続人がその家を貸したり住んだりしていない（空き家のままであること）
- 売却代金が1億円以下
- 売った土地や建物について、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」や「収用等の場合の特別控除」など、他の特例の適用を受けていない
- 「特別の関係がある人や会社」に対して売ってない
昭和56年以前に建築された建物であることが求められており、かなり古い物件である必要があります。
また、亡くなる直前に被相続人が住んでいたことが要件となっています。
自宅ではなく施設で亡くなられるケースもありますが、施設で亡くなった場合でも居住要件を満たすとして特例の適用を受けられることもあります。
国税庁：被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
ややこしいのが、土地と建物をそのまま売るか、建物を取り壊して売るかの判断と要件。
そのまま売る場合は、昭和の古い家であるため、耐震基準を満たすためのリフォームが必要になります。
そのため、リフォームして売るか、建物を取り壊して売るかの二択となり、いずれにしても費用がかかります。
また、相続の日から3年が経過した年の年末までに売却しなければなりません。
ほったらかしにしていると、あっという間に過ぎてしまうため、「3年経った年の年末まで」と意識しておく必要があります。
注意が必要なのは、その名の通り空き家であること。
相続後に相続人や他の家族が住んでしまうと、この特例を受けることができません。
また、相続人や家族が住まない場合でも、誰かに貸したり、事業用として使ったりした場合も適用対象外となります。
1億円以下
売買価格が1億円以下であることも要件です。
土地と建物を別々に売却し、それぞれの価格を1億円以下に抑えたとしても、合計で1億円を超えていれば適用を受けることはできません。
関係者に売っちゃダメ
第三者である不動産事業者に売却する場合は問題ありませんが、親族や親族と関係のある会社などに売却した場合は、通常の取引ではないと判断される可能性があるため、この特例を受けることができません。
3,000万円の控除を受けるためには、利害関係のない第三者に売却する必要があります。
国税庁：相続した空き家を売却した場合の特例 チェックシート
https://www.nta.go.jp/about/organization/takamatsu/topics/joto_zoyo_r07/pdf/04.pdf
令和6年1月1日以降、相続人が3人以上の場合は2,000万円まで
3,000万円控除という名称から、誰でも3,000万円まで控除を受けられると思っている方も多いですが、相続人が3人以上の場合は限度額が2,000万円となります。
この点はあまり知られていないため、注意が必要です。
計算方法
土地と建物を2,800万円で売却した場合の所得税
- 木造2階建て、築50年
- 購入価額：土地700万円、建物1,200万円
売却価格2,800万円－（取得価額700万円＋1,200万円－建物減価償却540万円）＝売却益1,440万円
売却益1,440万円－3,000万円控除（または2,000万円）＜ゼロ
申告期限
所得税：翌年3月15日まで
自分でやるか？依頼するか？
一般的な事業所得の申告やお勤めのかたの還付申告であれば自分でやっても問題ないですが、譲渡所得については適用要件が多く、判断が難しいので厄介です。
国税庁のフローチャートを見ながら、問題ないと判断できれば自己の責任で自分で申告しても良いでしょう。
万が一3,000万円控除が使えなかった場合には、修正申告による追加の税負担、事務的な負担が発生します。
これらのリスクと税理士への報酬を比較し、依頼するかどうかを判断するとよいでしょう。
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