相続により取得した場合、居住用財産3,000万円控除の適用はあるのか?

)相続により取得した場合、居住用財産3,000万円控除の適用はあるのか?

自宅の売却益には税金がかかる

住んでいる自宅を売って売却益が出た場合、その売却益に対して所得税がかかります。

  • 所有期間が5年以下(短期)だと 30%
  • 所有期間が5年超(長期)だと 15%

仮に、1,000万円の利益なら、それぞれ300万と150万ですから結構な金額です。

ただ、自分が住んでいる自宅であれば、居住用財産の3,000万円控除という緩和措置が用意されています。

1,000万円ー3,000万円<0

これだと、譲渡益はゼロとなるので所得税はかかりません。

この居住用財産の3,000万円控除、相続により取得した場合でも適用できるのか?

居住用財産の3,000万円控除には適用要件がいくつかあります。

相続により取得した場合、居住用財産3,000万円控除の適用はあるのか?

居住用3,000万円控除と似たような特例に、相続空き家3,000万円控除があります。

相続により取得した土地・建物で、かつ、空き家になった物件を売った場合に利用できます。

相続空き家3,000万円控除の適用可否。マンションは適用あるのか?

相続空き家3,000万円控除はその名の通り、空き家となった物件を売った場合なので、居住用として住んでしまうと利用できません。

そのほか、

  1. 相続又は遺贈により取得したこと
  2. 空き家であったこと(事業、貸付されていない)
  3. 耐震基準を満たしている
  4. 相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までに売っている
  5. 売却代金が1億円以下
  6. 収用などの特例を受けていない
  7. 売却先が親族や関連会社でない

といった結構厳しい要件があります。

これに対して、居住用財産の3,000万円控除は、ここまで厳しくありません。

やはり、大事なポイントは、実際に自分が住んでいたこと。

ただ、相続により取得した物件だと、自分の親が住んでいたケースが多いでしょうから、自身の居住用でないケースが多いもの。

そのため、実際には住んでいないのに、住民票だけ移して、住んでいるように見せかけて適用を受けようとするケースもあるようです。

ただ、こうしたケースは、光熱費など領収書を求められて足がつくのでやらないほうがいいでしょう。

では、相続で取得したとしても、その後、ご子息が住んだ場合はどうなのか?

3年5年10年と、実際に住んでいたのであれば適用可能です。

ただし、居住用財産の3,000万円控除の適用除外にもあります通り、

この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる

)適用除外となるケース 居住用財産の3,000万円控除

場合は控除を受けることができません。

「何年以上」という期間は定められていませんが、数週間や数ヶ月といった期間だと疑われてしまうリスクはあります。

私の感覚だと、最低2年以上は住んでいたほうがいいでしょうね。

その他の要件

居住用財産の3,000万円控除には、その他、以下の要件があります。

  • 自分が住んでいた建物 or 土地と建物
  • 住まなくなってから3年たった年の12月31日までに売却
  • 貸し付けていないこと
  • マイホームの譲渡損失について損益通算・繰越控除を受けていない
  • 買換え・交換の特例を受けていない
  • 収用の特別控除を受けていない
  • 売却先が親族や関連会社でない
  • 別荘でない

マイホームを売ったときの特例

自分が住んでいたかどうか

相続であれ、贈与であれ、居住用財産の3,000万円控除には取得要件はありません。

「どうやって手に入れた」よりも、「自分が住んでいたかどうか」が着目すべき最大のポイント。

あとは、売却前後の期間に他の特例を受けていないかどうかなど。

節税コンサルティングでは、こうした特例が適用できるかどうかを吟味し解説します。

節税コンサルティング

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