個人から法人へ。不動産を会社で管理する場合の注意点【法人税編】<No 289>

大きな山を小さく分ける

節税対策の基本は、「所得を分散させること」です。

日本の税金の中には、計算の元となる金額が、大きければ大きいほど、高い税率を適用するもの
があります。

これを、「超過累進税率」と言います。

  • 所得税
  • 相続税
  • 贈与税

などがこれに当たります。

 

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不動産管理会社を作って税金対策

個人で不動産(家賃)収入があれば所得税がかかります。

所得税は超過累進税率なので、所得が上がれば上がるほど、税率も右肩上がりで上がります。

そこで、不動産管理会社を作って所得を分散させる節税スキームがあります。

まずは、個人名義の建物を法人名義にします。
(ここの論点は後日、ブログに書きます)

そして、不動産管理会社にも、

  1. 管理委託方式
  2. 一括賃貸方式
  3. 不動産保有方式

の3つがあります。

このうち、各税目のトータルバランスがいい不動産保有方式についてみていきます。

 

会社設立で所得分散

個人の家賃収入を会社の収入とし、所得を分散します。

  • 所得税が減少し
  • その分、法人税として課税

されます。

会社の収益は、

収入・・・入居者からの家賃収入

経費

役員報酬・・・オーナーに対して(期首から3ヶ月以内に定める)
給料・・・親族に対して
地代・・・地主(オーナー)に対して支払います。

会社設立以前なら、家賃収入すべてが、オーナーの所得でした。

会社を設立することで、

  1. オーナーに対する役員報酬が経費になる
  2. 役員報酬をとることで給与所得控除が引ける
  3. 親族に対しての給料が経費になる
  4. 給料をとることで給与所得控除が引ける
  5. 地代はオーナーの不動産所得となる

これで、

  1. オーナー
  2. 会社
  3. 親族

と所得を分散させることが出来ます。

 

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会社は「生き物」。常に変化が必要

ここでは、法人税についてのみ触れましたが、不動産管理会社が注意すべき税金は他にもあります。

  • 所得税
  • 法人税
  • 相続税
  • 消費税
  • その他の税(不動産取得税、登録免許税、印紙税など)

 

節税対策で「ええとこ取り」は出来ません。

それぞれの税金を考慮しながら、バランスのとれた節税対策が求められます。