個人から法人へ。不動産を会社で管理する場合の注意点【借地権編】<No 292>

本来の取引でないから慎重に

個人で管理している建物を、節税対策で会社名義にすると、

  • 所得税
  • 法人税

に目が行きます。

ひとつ踏み込んで相続税も抑えていれば概ね問題ないのですが、まだ気にするべき点がいくつかあります。

 

 

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借地権の問題

権利金とは

法人が個人の土地の上に建物を所有する場合、第三者が介在する通常の取引なら、
法人は個人に権利金を支払います。

この権利金は、自分の土地が法人の建物によって自由に使えなくなる地主に対して借主である法人が借地権(建物の借主に与えられた権利)部分に対して支払うお金をいいます。

 

権利金の支払いがない場合

しかし、当事者間で行われた契約で多額のお金をわざわざ動かすことはあまりありません。

そこで、法律は、権利金の支払いがない場合には、法人に対して権利金相当額の受贈益があった
ものとみなします。

つまり、法人は、本来支払うべきであった権利金の支払いを免れたことによって利益を得たことになります。

これを、税法用語では、「経済的利益」と呼んで課税の対象にしています。

 

権利金の認定課税

このような課税の方法を、「権利金の認定課税」と呼んでいます。

例えば、

  • 1億円の土地の上にある建物
  • 借地権割合が60%の地域

であれば、借地権は1億円×60%=6,000万円の価値があるので、6,000万円に対して法人税が課せられることになります。

 

土地の無償返還に関する届出書

そんな税金を課せられたらたまったものではありません。

そこで、税務署は緩和的措置を設けてくれています。

「土地の無償返還に関する届出書」を提出すれば経済的利益の受け渡しはなかったことにしてくれます。

さらに、この届出書を提出していれば、貸宅地の評価として更地の20%の評価減をしてくれます。

つまり、更地の8割評価となります。

ただし、8割評価にしてもらうためには、法人と地主でしっかり地代のやり取りを行わなければなりません。

使用貸借ではなく、賃貸借と認められるためには、

  • 土地の固定資産税(年間)の3倍程度

が必要です。

 

 

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「ええとこ取り」は出来ない

目先の節税に走ってしまうと、思わぬところに落とし穴があります。

ひとつの税金にとらわれず、大局的な判断が出来るように心掛けます。