建物の名義は？

高齢化が進むにつれて、ご両親との同居を決意される方も多いと思われます。

ご両親の土地に、二世帯住宅を新築するにあたり、建物名義をどちらにするのが良いのか。

前回は、全て子供名義にすることを前提にお話ししました。

今回は、「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」によって適用可能な非課税枠に応じて、建物名義を検討します。

ご両親から住宅資金の援助を受けた場合、贈与税が課税されることを避けるため、子供名義とする建物の持分を、３分の１や、３分の２として持分登記することにより、「住宅取得等資金の贈与の非課税の特例」限度額である1,200万円又は700万円（平成28年中に消費税８％で購入した場合）の範囲内での適用を受けることも可能です。

こうすれば、暦年課税や相続時精算課税の適用を受けることなく住宅資金の援助を受けることが出来ます。

また、そもそも、贈与ぜすに、建物の持分を親名義にすれば、将来の相続において、固定資産税評価額（時価のおよそ7割）による評価により税負担の軽減を図ることができます。

土地の名義は変更すべきか？

二世帯住宅の新築に伴い、将来の相続を考え、土地の名義変更を検討する方もいらっしゃいます。

「自分の元気なうちに、同居する子供に土地を譲っておきたい」

しかしながら、土地の名義変更は贈与になり贈与税がかかります。

そこで、2,500万円まで贈与税がかからない、相続時精算課税を選択する方法がありますが、ここでも、注意が必要です。

• 一度、相続時精算課税を利用すると、それ以降その贈与者からの贈与については暦年課税に変更できない
• 将来の相続時に、相続財産に加算される
• 将来の相続時に、小規模宅地等の特例の規定が適用できない
• 贈与による取得は、不動産取得税が課税される

このように、親から子世代への資産の移転を施すために作られた「相続時精算課税」ですが、非常に使いづらいです。

そもそも、将来の相続財産が、預貯金、保険金、金融資産など他の資産も含めて、基礎控除（3,000万＋600万×法定相続人の数）以下であるならば、これらの検討は不要です。

しかし、将来の相続時に、基礎控除をはるかに超える相続財産があるのなら、80％減の２割評価が可能な「小規模宅地等の特例」の適用は必ず行いたいですね

独立・開業コンサルタント