もらっていないから申告しない？

不動産収入のある方が、（入居者の方に）家賃を滞納された場合、これを収入に含めて計算するのかしないのか？

迷われる方も多いでしょう。

「実際に、お金をもらっていないのだから申告しない」

「お金をもらってないのに税金なんて払えない」

なんて考えたくもなりますが、税法の考え方は、もらっていてもいなくても、契約で支払い時期が定められているのなら、申告し税金を支払うことになっています。

No.1376 不動産所得の収入計上時期

ただ、救済措置がないわけではないので、このあたりについてお伝えします。

家賃滞納があった場合の不動産収入の計上時期

まずは、家賃が滞納されても例年と同じように家賃を収入に計上し申告しなければなりません。

その後、家賃の回収が実質的に不可能となった場合には、不動産所得が事業的規模であるか否かによってその取り扱いが異なります。

事業的規模の判定

不動産所得が、事業的規模で行われているかどうかは、次の基準によって判定します。

• 貸家なら5棟以上
• マンション・アパートなら10室以上

のときは事業的規模で営まれていると判定します。（所得税基本通達26-9）

文化住宅で、1階に4室、2階に4室であれば10室未満なので、事業的規模に該当しません。

5階建てのマンションで、各階に4室ある場合は10室以上になるので事業的規模に該当します。

事業的規模である場合

不動産の貸付が事業的規模である場合、家賃の回収が実質的に不可能となったときは、貸し倒れ損失としてその年度の必要経費に算入することができます。

後々、税務署から聞かれたときに回答できるよう、宛先不明で返送された内容証明郵便など、実質的に貸し倒れとなった事実がわかる証拠書類を保管しておきましょう。

事業的規模でない場合

事業的規模でない場合は、残念ながら貸し倒れ損失として必要経費に算入することはできません。

この場合は申告した年度まで遡って、再度申告をやり直します。

この手続のことを更生の請求といいます。

ただし、遡った年度を赤字で申告している場合や、収入金額よりも必要経費が多いときは、請求できる金額がゼロとなるケースもありますのでご注意を。

各種所得の金額の計算上なかったものとみなされる金額
（見てもわかりずらいので、見ないほうがいいです）

独立・開業コンサルタント