住宅ローンを組むにあたって、家族一人が契約するのではなく、夫婦2人が互いに半分ずつ持ち合うペアローンがあります。

以前から知ってはいて、「危ないな」と感じていたのですが、昨今、新聞紙面やNHKのドキュメンタリーでペアローンを組んだものの行き詰まって売却したケースを見る機会がありました。

ペアローンは、どちらか片方が抜けた場合、その時点で立ち行かなくなります。

そもそも、なぜペアローンを組むのか？

一人の収入では欲しい家に届かないから。

夫婦の収入を合算して住宅ローンを組むことで、住宅を購入できるようにするためです。

ただ、希望の物件に手が届くというメリットはあるものの、そこには大きなリスクが潜んでいます。

東京に住む理由

今、住宅価格が跳ね上がっています。

コロナの影響や建築資材の高騰によって建築価格が上昇し、東京近郊のマンションだと5000万円や6000万円では買えず、1億円を超える物件が増えてきています。

こうなると、一人ではローンが組めないため、夫婦2人でペアローンを組むことで、これまでよりも高額な住宅を購入するケースが増えています。

全国的に住宅価格は上昇傾向にありますが、東京近郊の上がり方は特に顕著です。

個人的には、今がバブルで、数年したら弾けると見ています。

少し前までは、2030年になると団塊の世代が引退し、空き家率が3割を超えると言われていました。

いわゆる2030年問題です。

そうなると住宅は余り、価格は下がります。

近頃、メディアでこの問題を見なくなった背景には、住宅メーカーが今のうちに高値で売るために政治的な圧力でもあるのかと勘繰りたくなります。

また、インバウンド需要や外国人による投機目的の購入も影響しています。

海外投資家が、東京近郊の物件を購入し、価格上昇後に売却する動きが広がっています。

結果、価格がさらに上昇します。

高額物件でも購入する人がいるため、住宅メーカーも強気な姿勢を崩しません。

アメリカのシリコンバレーでも、高所得のIT人材向けに不動産価格が上昇し、元々住んでいた人が住めなくなる現象が起きています。

今の東京も同じ状況に近づいているのではないかと感じます。

そんなリスクを冒してまで東京に住む理由はあるのか？

持ち家の是非

賃貸に住んでいる立場からすると、なぜそこまで持ち家に対する願望があるのかと感じます。

確かに、賃貸よりも持ち家の方が、グレードの高い物件に住めるというメリットはあります。

しかし、限界効用逓減の法則にあるように、モノは買ったときが満足度のピークであり、その後は徐々に低下していくと言われています。

購入時は資産（家）と負債（ローン）が見合っている状態ですが、時間の経過とともにマンションの資産価値は下がります。

駅近や一部の投機目的の物件を除き、多くは中古になると資産価値が下がります。

一方で、住宅ローンという負債は、少～しずつしか減っていきません。

このギャップが続きます。

持ち家を購入してリスクが低いのは、仮に手放して売却損が出ても十分食べていける余裕のある年収800万～1000万以上のかただと考えます。

また、地方で5000万円までの物件を、一人の収入で返済できる方も。

あるいは、親から土地を相続している場合は、土地代がゼロなのでリスクは低いといえるでしょう。

こういったケースだと、リスクは抑えられると考えます。

ペアローンのリスク

ペアローンの最大のリスクは、二人の収入を前提に返済計画が組まれる点です。

どちらか一方でも収入が途絶えると、返済が難しくなるというより、リスク度合いがMAXに達します。

出産や育児による休業、失業があると、大きな影響を受けます。

親やシッターさんの助けを借りる手段もありますが、玩具のジェンガのようにぐらついて倒れる寸前です。

また、離婚のリスクも非常に大きいです。

例えば、どちらか一方が不動産を引き継いだ場合、これまで二人で負担していた返済を一人で担うことになります。

特にシングルで子育てをしながら返済する場合、負担は大きくなるというよりリスク度合いがMAXに達します。

返済できずに売ったとして利益なんて出なくも構いません。トントンでも命拾い。

売れずに競売物件となり数百万の売却損が出た結果、自己破産するケースもあります。

ペアローンは、欲しい家に住めるというメリット１に対してリスクは５倍くらいあると考えておいたほうがよろしいかと存じます。

家を買うリスクと、ペアローンの功罪についてお伝えしました。

現在、特に東京都市圏では住宅価格が上昇しています。

私は賃貸で生活していますが、そこまでリスクを負って家を買う気持ちがわかりません。

住宅メーカーは売るのが仕事ですから、メリットを強調しますが、ローン返済まで面倒見てくれるわけではありません。

短期的には、満足感は大きいかもしれませんが。

長期的な視点で、思いついたあらゆるリスクを想定したうえで、それでも跳ね返すことができる知力と体力と財力が自身にあるのかどうかを考えてみてはいかがでしょうか。

独立・開業コンサルタント

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